임차인과 임대인의 갈등은 어제 오늘의 이야기가 아니죠. 주택임대차분쟁조정위원회에서 개정 주택임대차보호법 관련 도움이 되도록 작성한 Q&A를 먼저 확인해 보시면 좋을 듯 합니다.
갱신 요구권의 행사
1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전가지 기간에 청구
- 계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전)은 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용
2. 임차인에게 총 몇 회의 갱신요권이 부여되는가?
- 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
- 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
[CASE] 임차인 갑과 임대인 을이 17.9월~19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 19.9월~21.9월까지 갱신된 경우에도 임차인 갑은 임대인 을에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
4. 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
- 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여, 다만 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 함
(20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
5. 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우(20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
불가능함
- 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음
- 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 함(계약금 수령 입증, 계약서 등)
- 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음
② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임대차에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
가능함
③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
가능함
- 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
6. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
그렇지 않음
- 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
- 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함
다음은 임대차법 해설서 핵심 Q&A 내용이다.
Q:계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나?
A: 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 9월 30일인 경우 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 한다. 단 올해 12월 10일 이후 계약하거나 갱신된 임대차 계약부터는 2개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 한다.
Q: 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?
A: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
Q:그럼 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.
A: 가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별된다.
Q: 4년 이상 거주한 임차인도 갱신요구를 할 수 있나.
A: 가능하다. 갱신요구권은 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 권리다. 연장계약이나 묵시적 갱신 등으로 이미 4년 이상 거주한 임차인도 (갱신요구권을 아직 사용하지 않았다면) 갱신을 요구할 수 있다
Q:계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.
A: 행사 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 다만 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
Q:임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.
A: 계약서를 반드시 써야 하는 것은 아니다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것이고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자간 새로 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋다.
Q: 임대인은 임대차 기간 동안 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.
(주택임대차보호법은 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있음.)
A: 그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일뿐, 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다.
계약을 갱신하며 증액하는 경우에도 임대인과 임차인은 협의를 통 해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있다.
Q:법정 월차임 전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 인하된다고 하는데, 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나.
A: 개정되는 주택임대차보호법 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다. 이상 Q&A 마칩니다.